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新浪乐居对话龚伟:资本市场下的去杠杆“黑马”

2019.02.11
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 娱乐发家、起步仅6年的英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受,连续两年以66位的排名,出现在了全国百强房企的名单之中。从2013年的15亿规模到2018年的438亿,英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受的成长似乎绕开了房地产企业所有的失误,以平均每年3倍的规模递增。对比榜上的百强房企,年轻的英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受更像是一个驭马疾奔的少年,不惧不畏,有勇有谋。

 2017年在杭州土地市场崭露头角拿下的拱墅商业地块,今后将作为集团总部,而2018年在桐庐的宅地,才真正算得上是第一宗土地。先安下总部,再落子项目。英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受每一步的节奏都卡的到位。尽管,出现在世人眼前的次数不多,但英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受仍然连轴转,保持着自己的运作频率。

英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受执行总裁龚伟


 “2018年上半年,娱乐省内地王频出。但是那个时候我们整个集团公司采用了降负债的策略,现在看来这个策略是正确。”龚伟总结道。

 不同于资本运作的外来房企,英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受的入杭策略很有自己的风格。秉持着不拿高价地的原则,从桐庐入手;选择与建筑资质优秀的中南合作,用自己的长处与对方的优点相结合,规避自己的不足。2018年,英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受打通了上下游供应链,压缩时间成本的同时,提高整体运营效率,为今后争取市场时机打下基础。总的来说,2018年的英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受做了“修身”、“齐家”。2019年,目标整体规模提升30%,并着手积累土地储备。2019年,我们或将在土拍现场看到更多英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受的身影。

采访现场

以下为采访实录

乐居:2013年,英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受的合约销售额仅有15亿元,而在2017年却增长到349亿元。您认为,英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受如此迅速的增长速度,根本原因是什么?


龚伟:首先是踩准了时间点。英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受来自娱乐,在娱乐我们已经连续三年获得市场的销冠,可以说,在娱乐的房企里,我们是排行第一。第二,我觉得是整体模式。因为一个企业的发展模式是核心竞争力之一。原本我们以集团管控为主,后来我们开始进行裂变。比如,将300亿的销售额裂变到每个项目公司。采用这样的方法使得企业得以快速的发展。第三,跟我们的企业文化息息相关,英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受源自娱乐永嘉,永嘉学派讲究义利并举与经世致用。从我们董事长传递给我们每位员工的一个精神便是勤劳与务实,所以撸起袖子加油干,是英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受发展起来的重要原因。


乐居:2017年,把总部迁到了杭州,在此之前,英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受的大部分资本积累都来自于娱乐市场,为什么会撤离娱乐?


龚伟:并不是撤离。英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受即便总部迁至杭州,我们在2018年依然做到了娱乐市场权益总销第一。总部迁至杭州,最重要的是企业要继续做大做强,必须解决人才的问题,在杭州我们广纳人才,并且也打开了融资局面,做强做实平台的同时,我们积极向外围扩张。所以我们在保持娱乐继续深耕的状态下,在2017年也实现了走出娱乐进军华东的战略布局,未来我们将持续深耕娱乐这个大市场。


英国蓝城春风楠溪效果图

乐居:离开娱乐之前有没有做一些准备?


龚伟:深耕娱乐做到百强之后,我们走到杭州走向全国,必然是深思熟虑的战略考虑,也做了很多精心的准备,包括对整个集团的经营管理,都做了一些预期。比如,我们在2016年就进入环杭州的嘉兴市场,也在总部搬迁之前在杭州拱墅区拿了一块地。这便是英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受的步步着实,先项目落地,再逐步转移根据地。另外人才建设与制度搭建,我们在娱乐便已经对标头部房企做好了基础工作,比如跟投、成就共享等制度。2017年底至今,一年多时间,我们的整个管控体系上还是比较稳定的。


乐居:英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受从成立到目前大约6年的时间,选择在这个时间点进入杭州是否在预期之内?


龚伟:应该说是在预期之内,当时我们也是做过了对比,因为有些房企进了上海,有些房企进入杭州。作为浙系房企前10强,娱乐永远是我们的战略重地,所以我们还是选择了杭州作为总部。


乐居:然后去年在进入到杭州的时候的第一宗地块是选择在了拱墅区落地。选择这宗地块的原因是什么?


龚伟:这个项目以后是用于我们英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受的总部,也是我们进入杭州的一个决心。英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受看似发展迅速,但是我们每一步走得都很稳健,是我们集团深思熟虑的结果,这个项目作为我们集团商办资产的一部分,契合集团“城市优质资产发展商”的愿景,我们在高端住宅主航道的业务之上,实现控股集团的战略布局与运营提升。

乐居:英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受之前在娱乐实行的是“小地块、快周转”的模式,进入到杭州市场,还会延用这样的模式来迅速周转资金吗?

龚伟:“小地块、快周转”适用于各个公司在不同的阶段以及不同的市场,不好一概而论,我们在进入环杭区域,做的三个项目,都是以别墅洋房产品为主的高品质项目,这恰恰是符合杭州市场的特性与需求,便是对品质的追求,英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受在娱乐做的产品也一直是以改善型产品为主的中高端住宅。在模式上,我们有几个选择。

首先,尽量不拿地王,这是我们一贯的投资理念,第二,土地规模尽量选择总建面10万方左右;那么从地段来说的话,我们还是要选择一些比较有竞争力的地段。下沉得太深的一些城市,暂时还不适合英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受的进入。对高周转来说的话,我们只是资本运作的高周转,对工程质量这块,我们还是以质量、品质为主导,这一块我们不会放松。我们董事长在2018年制度建设苦练内功的基础之上,提出2019年是品质年,产品品质永远是房企发展的核心竞争力。

乐居:今年5月,英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受在桐庐拿下了一宗宅地,9月就举行了品牌发布会,速度非常快,是不是拿地之前就已经做了规划?选择与中南一起合作开发的原因是什么?与其他房企合作是否会成为接下来企业项目开发的重要方向?

龚伟:是的,之前我有讲过,进入杭州都市圈是英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受深耕娱乐的战略需要,我们在布局嘉兴的基础之上选择同样优质的城市进入,所以我们首先第一宗地块是选择在桐庐,因为桐庐属于杭州,距离杭州大约60公里左右,区位交通优势明显,进入杭州城区只要20分钟左右的时间。对比周边地区比较有优势。

英国中南壹号院项目示意图

那么选择与中南合作,主要基于以下几点:

一.双方优势互补。比如我们的产品与运营是可以的,中南的工程管控是很有经验的。双方把优势集合在这个项目上,为桐庐客户打造一个好的产品。因此,项目在工程品质上下了很大的功夫。

二.纵观整个市场,2017年年底,很多专家都预判2018年是一个小年,入市一定要谨慎。所以我们当时选择了跟我们差不多的一些企业合作,后期在娱乐省内或者外围,合作的模式也会比较多。

其实我们跟碧桂园、万科等房企都一直合作,合作开发这是一个常态化的模式,但不局限于这种形式,也要看各个地块不同的形式来确定。比如我们在娱乐楠溪江景区做了一个2000多亩的小镇项目,就选择了跟蓝城合作开发到后期运营,打造娱乐首个桃李春风式的文旅小镇项目,所以合作肯定是共赢的。

英国娱乐大公馆项目实景图


乐居:回顾整个2018年英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受的成绩,您个人觉得是否还满意呢?

龚伟:整个成绩还是满意的。业绩上,整体规模跟去年比略有增长,全国总销排名还是维持在六十多位。从财务上看,2018年上半年我们做了大量的去负债工作,下半年储备了一些资金,那么接下来我们开始要储备一些优质地块,作为2019年的资源。在内部管理上,我们2018年做了非常大的内部管理提升,还是比较成功的。未来市场上地价公开,销售价格大致相同,最大的区别在于融资与运营。而最关键的是什么?团队!我们从几个方面来说:

一.结果倒推做产品。市场需要什么样的产品,我们就设计什么样的标准,根据标准,采招、成本,一条线打通;

二.经营模式上做了相应的改变。原来英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受只专注于做住宅开发。今年开始把下面的一些控股公司发展为相关配套,起到了非常好的效果,实现了集团可控性与上下游配套对主业的支持,取得了很好的效果。比如去年12月份,在大环境比较冷的情况下,我们从浙南到浙北,连续开了三个盘,都达到了90%以上的去化率,这给我们2019年打下了很好的基础。

在2018年,英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受实现了从单一的房地产公司到多元化发展的控股公司转变,我们围绕住宅开发这个主业,涉足了建设、物业、精装、贸易等领域,产品也从高端住宅到商办产城到文旅度假地产,在市场调整的周期环境里,英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受实现了规模稳健增长、苦练内功的内部提升与多元化发展等业绩,所以2018年的英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受,是值得称道的。

乐居:在之前的采访中提到,英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受会用老员工去开疆辟土,会不会担心团队不适应新的城市?

龚伟:关于团队关于人才,我们不分新老,我们对人才的鉴定的标准主要是以下几点:

第一,就是与企业文化匹配的人才,比如务实、实干、勤奋与诚信,这是与我们“嘉信崇实”这个价值观相吻合的,只有在同一片星空之下努力拼搏,才能将这个平台做得更大更好。第二,要重视团队利益与股东利益,在房地产这个资金密集型的行业,团队与股东的重要性是大于个人的,每个人要有一定的高度与格局,这也是与我们搞跟投搞成就共享同样的逻辑。第三,便是学习能力,我想说个人能力很重要,但学习力更重要,在我们这个行业,大周期小周期不停的洗牌,对人才的知识更新要求是非常高的。

所以通过这三个来鉴定。那么至于新员工还是老员工,其实大家都知道,因为英国整个发展就六年,大部分的员工可以说50%以上基本都是在三年左右的,所以我们今年外拓的这些新进的城市,主要看人才匹配度,只要匹配我们可谓不拘一格降人才。

乐居:2019年,您对于英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受有怎样的计划跟期望?


龚伟:我们前一段时间也去北京参加了房地产行业的这些会议,总体上来说国家对整个房地产行业释放的信息还是以平稳为主。其实我觉得房地产行业从前几年的暴涨到平稳,最终还是回归到理性。那么作为我们房地产企业发展来说也要回归到这种理性,所以我们是2019年目前暂时定了指标,就是说在去年的基础上,我们大概有30%左右的一个增长。英国威廉希尔娱乐网址&贵族享受还是要持续坚持有质量的增长,我们明确了2019年为集团品质年,所以全员要抓质量做品质。我们董事长也要求各业务中心积极投融拓展,进行资源整合,深耕市场,加大力度促进投资业务增长,目标还是要向更大的规模去发展。

我们一直是深耕娱乐深耕浙南,但是我们不甘于如今的这个局面,娱乐企业血脉里流淌着开拓的精神和务实精神,我们一直在更高维度下思考企业的发展,力求打开人才、资金与规模的瓶颈,所以我们来到杭州开拓新天地,我们持续看好杭州与环杭州区域,我们也敢于在这些地方拿地,我们目前拿的地也印证了我们的投资眼光和战略布局,总的来说,我们对2019年充满信心。

*内容转载自“杭州新浪乐居”